陈建礼、陈彦羽居间合同纠纷二审民事案

陈建礼、陈彦羽居间合同纠纷二审民事案

(2020)鲁02民终14543号

上诉人陈建礼、上诉人陈彦羽因与被上诉人青岛某不动产经纪有限公司绍兴路分公司(友泰绍兴路分公司)、被上诉人青岛某不动产经纪有限公司(以下简称被上诉公司)居间合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初5783号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈建礼、上诉人陈彦羽及其共同委托诉讼代理人苏源、孙凯到庭参加诉讼。被上诉公司、被上诉人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　陈建礼、陈彦羽提出上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人向上诉人返还中介服务费人民币35000元或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，案涉房屋部分承重墙被拆除，严重违法，并且存在重大安全隐患，严重危及人身财产安全，因此上诉人与案外人的《房地产买卖合同》被解除。本案中被上诉人挂牌推荐的出售房屋(位于青岛市市南区户)中卫生间和厨房等处的建筑主体和承重结构被破坏，存在重大安全隐患，严重危及人身财产安全。根据《中华人民共和国建筑法》第四十九条规定“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工”。第七十条规定“违反本法规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”，以及《建设工程质量管理条例》第十五条规定“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构”，第六十九条规定“违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任”。涉案房屋严重违反上述法律规定，面临着责令改正和罚款的行政处罚。正因为此，上诉人与该房东解除了《房地产买卖合同》，该房东也全额退还了上诉人的定金。二、原审判决适用法律错误，被上诉人作为专业房地产经纪公司应当保证向客户提供的房源信息真实合法，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，损害上诉人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，因此应当返还上诉人已交付的中介服务费。本案中被上诉人挂牌推荐涉案房屋时向上诉人提供的该房屋的使用面积图(该图在一审中被上诉人也已经确认)，已经发现涉案房屋的实际使用面积比房产证中的使用面积大(其中卫生间使用面积大了0.31平方米；厨房使用面积大了0.14平方米)，被上诉人作为专业房地产经纪机构，已经知道了该房屋建筑主体和承重结构被破坏的事实，但是被上诉人却向上诉人故意隐瞒该事实，更没有向上诉人就存在该问题的房屋可能产生的风险进行过任何提示，其提供的居间服务存在严重瑕疵。本案事实上上诉人与该房东解除了《房地产买卖合同》，并且该合同解除与被上诉人提供的居间服务未就风险进行充分提示，以及未就产生的风险该如何进行分配提示当事人进行约定有直接的因果关系。依照合同法第四百二十五条的规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。被上诉人应当返还上诉人已交付的中介服务费。三、原审判决适用法律错误，在本案中因为被上诉人的过错，上诉人没有能够获得被上诉人的有效的居间服务，没有购买到房屋，该购房目的已经无法实现，上诉人没有任何获益，根据公平原则，被上诉人也应当返还中介服务费。依照合同法第五条的规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。因为被上诉人的过错，上诉人与案外人签订的房屋买卖合同已经解除，上诉人的购房目的已经无法实现，上诉人没有任何获益。而被上诉人在存在严重过错的情况下，不但给上诉人造成了严重的损害，更耽误了上诉人购买房屋的时间，然而在这种情况下被上诉人还收取了35000元的中介费，这是严重的不公平。因此，被上诉人也应当返还中介服务费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判，或将本案发回重审。

　　被上诉公司未到庭进行答辩。

　　陈建礼、陈彦羽向一审法院起诉请求：1．被上诉公司返还陈建礼、陈彦羽中介服务费人民币35000元；2．本案诉讼费由被上诉公司承担。

　　被上诉公司向一审法院反诉请求：1．陈建礼、陈彦羽尚未支付剩余居间服务费23860元；2．诉讼费用由陈建礼、陈彦羽承担。

　　一审法院认定的事实：1．2018年7月8日，陈建礼(卖方)、被上诉公司(居间方)签订《买卖意向书》，约定买方委托居间方购买卖方位于青岛市市南区xx室房屋，该房屋建筑面积约为70平方米；买、卖双方约定于2018年7月10日前签订《房地产买卖合同》；居间方完成委托，促成买卖双方成交(以签署买卖合同为完成居间服务标志)，买方同意支付该房屋实际成交总价的3%的居间服务费给居间方。此佣金服务费不得以买卖双方解除合同为由，要求退还，买方或卖方中的守约方可向违约方追偿。

　　2．2018年7月10日，案外人(甲方、出售方)、陈建礼(乙方、购买方)、陈彦羽(乙方、购买方)、被上诉公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖合同》，约定甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权，房产具体情况如下；(一)房产坐落于青岛市市南区户房产建筑面积约70.67平方米；权属证书号xxx；乙方对甲方以上房产状况已充分了解并做详细认知，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价款为人民币2180000元整；鉴于甲、乙双方已确认丙方提供的居间服务，并促成了甲、乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务的事实，甲、乙双方同意向丙方支付居间服务费，居间服务费金额为58860元，于本合同签订时一次性支付给丙方；根据国家《合同法》等法律相关规定，如因甲方或乙方的违约行为而导致本合同终止、解除或甲、乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，甲、乙方仍应按照前款约定支付给丙方居间服务费，丙方已收取的居间服务费将不予退还，守约方有权要求违约方承担居间服务费损失。

　　同日，案外人(甲方、出售方)、陈建礼和陈彦羽(乙方、买受方)签订《签约提示》。

　　同日，陈建礼、陈彦羽向被上诉公司支付35000元，被上诉公司开具《收款收据》，载明中介服务费35000元。

　　3．2018年7月18日，案外人(甲方)、陈建礼(乙方)、丙方(被上诉公司)签订《解约协议》，约定甲乙双方通过丙方居间、介绍于2018年7月10日签订了位于青岛市市南区户的《房地产买卖合同》，现由于乙方个人原因导致本合同无法继续履行，双方及该情况约定如下：1、双方签订的《房地产买卖合同》自签订本协议后解除。2、丙方应于签订本协议后3个工作日返还代保管甲方的定金人民币80000元整。

　　4．不动产权证附图记载，案涉房地产建筑面积70.67平方米，各房间面积分别为5.16平方米、17.71平方米、4.89平方米、13.09平方米、10.03平方米、2.76平方米。

　　5．庭审中关于签订合同之前是否前往现场看过。

　　陈建礼、陈彦羽称，看过，三方一起看的。当时表明要看房产证，房东称房产证在中介处，后来在签署意向书的时候要房产证，被上诉公司只表示让陈建礼、陈彦羽放心，但是一直没有看到房产证，也没有以微信的形式拍给陈建礼、陈彦羽看，陈建礼、陈彦羽就是因为相信了被上诉公司是大公司。房产证直到7月10日签约的时候才给陈建礼、陈彦羽看，当时签署合同房屋灯光昏暗，看不清，后来回家才看清。

　　被上诉公司称，看过，三方一起看的。经被上诉公司调查了解，陈建礼庭审过程中提出的房产证在签订合同前一直保存在公司处，这一说法完全是子虚乌有的，既与合同约定相矛盾，也不符合二手房交易习惯。签合同前房产证一直保存在案外人冷玲云处，签合同时，案外人与陈建礼、陈彦羽经协商一致，交由被上诉公司保管。结合被上诉公司提交《房地产买卖合同》第十三条，可印证此说明真实性。签合同前陈建礼看过房产证，签合同时也核对过房产证，陈彦羽在合同中签订时也核对过房产证。陈建礼与案外人签订解约协议后，被上诉公司将房产证返还案外人冷玲云。

　　一审法院认为，陈建礼、陈彦羽与被上诉公司签订的《买卖意向书》、《房地产买卖合同》、《解约协议》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。《买卖意向书》约定“促成买卖双方成交(以签署买卖合同为完成居间服务标志)，……此佣金服务费不得以买卖双方解除合同为由，要求退还，”，《房地产买卖合同》约定“甲、乙双方协商一致解除本合同的，……丙方已收取的居间服务费将不予退还，”。陈建礼、陈彦羽提交的现有证据不足以证明被上诉公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，其退还居间服务费的诉请缺乏事实和法律依据，且与《买卖意向书》、《房地产买卖合同》的约定相悖，一审法院无法支持。

　　《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案所涉《房地产买卖合同》已经解除，被上诉公司主张《房地产买卖合同》约定的剩余居间服务费23860元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。

　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第四百二十五条之规定，判决：一、驳回陈建礼、陈彦羽的诉讼请求；二、驳回青岛某不动产经纪有限公司绍兴路分公司、青岛某不动产经纪有限公司的反诉请求。案件受理费675元，减半收取337.5元，由陈建礼、陈彦羽负担。反诉费397元，由青岛某不动产经纪有限公司绍兴路分公司、青岛某不动产经纪有限公司负担。

　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

　　一、陈建礼、陈彦羽提交如下证据：

　　证据一、被上诉人工作人员微信朋友圈打印照片6份及时间戳取证文件2份(光盘)，证明：微信号为“xxxx”的被上诉人工作人员2018年7月8日在微信朋友圈所发布的关于涉案房屋的户型图，证明被上诉人明知涉案房屋部分承重墙已经拆除，导致涉案房屋面积与不动产权证附图不一致。

　　证据二、被上诉人工作人员发布在朋友圈的《职业资格》证书及话费充值回执，证明：被上诉人该员工的身份信息，该微信的使用人为本案中中介人员田健聪。

　　证据三、房地产经纪执业规则，证明：该规则第22条明确规定：发布的房源信息中，房屋应当真实存在，房屋状况说明应当真实、客观。被上诉人违反执业规则，隐瞒了涉案房屋部分承重墙已经拆除，涉案房屋面积与不动产权证附图面积不一致的情况，发布虚假信息，存在主观过错及恶意。

　　两被上诉人未到庭进行质证，对上述证据是否采信，本院将结合本案案情及其他证据综合作出认定。

　　二审庭审中，对于《解除协议》中载明的“由于乙方(陈建礼、陈彦羽)个人原因导致无法继续履行”，陈建礼陈述其当时说孩子看不好这个房子，销售方就同意解除了合同，定金也全退了。

　　二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

　　本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为:涉案中介费应否返还的问题。

　　陈建礼、陈彦羽主张被上诉人隐瞒部分承重墙拆除的情况，在中介服务过程中存在违约，故应返还已收取的中介费，其理由为被上诉人工作人员通过微信朋友圈发布的涉案房屋户型图与不动产权证附图不一致，系虚假的房屋信息，对此本院认为，陈建礼、陈彦羽作为房屋受让方通过实地看房、审核房产证签订《买卖意向书》、《房地产买卖合同》，系其真实意思表示，合法有效。对于被上诉人工作人员发布的户型图是否与不动产权证附图一致并非隐蔽瑕疵，作为买受方可以通过比对在签约之前予以发现，而对于陈建礼、陈彦羽主张的承重墙拆除的情况，从陈建礼、陈彦羽签订的《解约协议》载明的内容无法看出，系因承重墙拆除或产权面积不一致的原因所致，而是明确注明系因陈建礼、陈彦羽方个人原因导致合同无法继续履行，二审庭审中陈建礼亦陈述“当时说孩子看不好这个房子，销售方很快就同意解除合同，定金也全退了。”故一审判决认定陈建礼、陈彦羽要求被上诉公司向其退还居间服务费的诉讼请求不能成立，并无不当，本院依法予以确认。

　　综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费675元，由上诉人陈建礼、上诉人陈彦羽负担。

　　本判决为终审判决。